Konut Satışlarında Tarihi Rekor ve Kredi Sınırlamaları
Türkiye'de konut satışları 2025 yılında yaklaşık 1.7 milyon adete ulaşarak tarihi bir zirveye ulaşmıştır. Fakat, bu satışların yalnızca yüzde 14'ü banka kredisi ile gerçekleştirildi. Yüksek faiz oranları, kredi kısıtlamaları ve bankaların kredi verme konusundaki isteksizliği bu durumu etkileyen önemli faktörler arasında yer aldı. Kamu, düşen ev sahipliği oranını artırmak ve mevcut sorunları çözmek amacıyla kredi iyileştirmeleri üzerinde çalışmaya başladı. Geçtiğimiz günlerde Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in başkanlık ettiği Finansal İstikrar Komitesi toplantısında, konut alıcıları için kredi sınırlamalarının yeniden değerlendirileceği belirtildi. Peki, bu sınırlamalar alıcılar için ne tür zorluklar yaratıyor? İnceleyelim...
İlk Ev Alacakların Durumu
İlk kez konut satın alacaklar, sıfır konut alacaklarsa evin değerine ve enerji sınıfına bağlı olarak yüzde 90 oranında kredi kullanma fırsatına sahip. Ancak, evin değeri arttıkça ve enerji sınıfı düştükçe, bu oran yüzde 50'ye kadar gerileyebiliyor.
İkinci El Piyasadaki Zorluklar
Asıl zorluk, konut satışlarının yüzde 70'inin gerçekleştiği ikinci el pazarında yaşanıyor. Evi olmayan bireyler, ikinci elde yalnızca 1 milyon TL ve altındaki konutlar için, evin değerinin yüzde 90'ına kadar kredi alabiliyor. Ancak, büyükşehirlerde ve Anadolu'da bu fiyat aralığında ev bulmak son derece zor.
İkinci el konutların değeri 1-2 milyon TL arasında ise enerji sınıfına göre kredi oranı yüzde 60-70, 2-5 milyon TL arasında ise yüzde 50-60, 5-10 milyon TL arasında ise 2.5-3 milyon TL kredi verilmektedir.
İstanbul ve Genel Durum
TCMB verilerine göre, İstanbul'da 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 7.4 milyon TL'yi aşmış durumda. Bu fiyatla ikinci el bir ev almak isteyen vatandaş, onay alsa bile bankadan alabileceği en yüksek kredi miktarı 3 milyon TL ile sınırlıdır. Bu durum, birikimi olmayanlar için konut alımını neredeyse imkansız hale getiriyor.
Ülke genelinde ortalama konut fiyatı 4.5 milyon TL'yi geçmektedir. Evi olmayan bireyler bu fiyatla ikinci el konut almayı düşündüklerinde, evin değerinin yüzde 90'ı oranında kredi alabilme imkânı bulamıyor. Bu oran genellikle yüzde 50-60 arasında değişiyor, yani alıcıların evin değerinin yarısı kadar birikimlerinin olması gerekiyor.
Kredi Düzenlemeleri Bekleniyor
Yapılacak olan düzenlemelerle birlikte, bankaların sağladığı kredilerde belirlenen risk ağırlığının, ilk evini alacak bireyler için düşürülmesi bekleniyor. Bu sayede bankalar, kredi miktarı ve tahsisi konusunda daha esnek davranabilecek.
Ülke genelindeki ortalama fiyat üzerinden bir değerlendirme yapıldığında; 4.5 milyon TL değerindeki yeni bir konut için yüzde 90'a karşılık gelen 4 milyon 50 bin TL kredi talep edilebilir. Kamu bankalarında uygulanan en düşük faiz oranı olan yüzde 2.49 ile 120 ay vade seçeneğiyle aylık taksitler 106 bin 406 TL'ye ulaşmakta. Toplam geri ödeme ise yaklaşık 12 milyon 768 bin TL olarak hesaplanmaktadır. Bu durum, mevcut koşullar altında dar ve orta gelirli bireylerin değil, orta üstü ve üst gelir grubundaki kişilerin kredili konut alımında bulunabileceğini göstermektedir. Bu nedenle, ilk evini alacaklar için uygun faiz kampanyalarının geliştirilmesi büyük bir gereklilik haline gelmiştir.
BDDK, yatırım amaçlı konut alımına yönelik kredi musluklarını iki yıl önce kapatmıştır. Geçmişte, evi olan bireyler yeni bir konut almak istediklerinde, evin değerinin yüzde 90'ı oranında kredi alabiliyorken, bu oran yüzde 22.5'e düşürülmüştür. Hâlâ devam eden uygulamada kredi oranları, evin değeri ve enerji sınıfına göre değişiklik göstermektedir. En yüksek yüzde 22.5 olan kredi kullanım oranı, bazı durumlarda yüzde 12.5'e kadar inebilmektedir.
Sektör temsilcileri, bu konuda bakanlıklarla görüşmeler yaptıklarını ve mevcut kısıtlamaların kaldırılmasını beklediklerini ifade ettiler. Ancak, Finansal İstikrar Komitesi toplantısında 'ilk evini alacaklar' ifadesinin öne çıkması dikkat çekici bir durumdur.
